中古ワンルームマンション投資とローン
2020/04/08
ローン
中古ワンルームマンション投資をする場合、現金で買える方は少ないでしょうし、
ローンを借りてレバレッジを効かせた方が投資効率が良くなります。
この場合のローンですが、投資ですので「住宅ローン」をつかうことができません。
投資用ローンとなります。
投資用マンション購入に住宅ローンは？
住宅ローンは、変動金利だと0.5%くらいで借りることができるという
とてもいい時代ではありますが、残念ながら投資用マンションを買う場合には
使うことができません。
３０平米以上のワンルームマンションで、自分で住むために買うのでしたら
住宅ローンを使うことができますが、自分で住むと偽って銀行から
住宅ローンを借りてワンルームマンションを買って、賃貸に出していると、
当初はバレないものですが、２０年～３５年も借りますので、いずれバレます。
バレる理由はいろいろとありますが、まあ世の中そんなに甘くはありません。
一度バレると、銀行から一括返済を要求されます。自分で住むという条件での
ローンで、条件が変われば一括返済という条項が入っていますので、当然のごとく
一括返済を求めてきます。銀行を騙していたのですから、話し合いの余地はありません。
貯金があれば一括返済できるでしょうが、そんなわけはありませんので、
銀行で事業用ローンを借りることになりますが、これが３~５％となりますので、
投資効率がかなり悪化して、持ち出しが必要になってきます。
そうなると家計に影響して、踏んだり蹴ったりとなってしまいます。
悪いことはやめておいて、まっとうに投資用ローンを借りるのをお勧めします。
投資用ローン
中古ワンルームマンションを購入するには、中古ワンルームマンションの販売を
専業としている会社から買うのがベストです。
１．中古ワンルームマンションに特化しているので、目利きがちがう
専門業者ですので、市場のなかから投資効率のいい中古ワンルームマンションを
取りそろえています。東京都内で、山手線内の物件ばかりを仕入れているところが
ほとんどですので、間違いがあまりありません。
２．販売よりも管理がメインの会社が多い
建物管理には、BM（ビルマネジメント）とPM（プロパティマネジメント）がありますが、
この場合の管理はPMになります。
借主を見つけて、借主から賃料収受といった管理ですが、こちらがしっかりしていると
空室リスクを少なくすることができます。
物件の立地が良いのが一番ですが、この管理がしっかりしているのも空室リスクを
少なくするために必要なことです。
３．提携ローンを用意している
投資用ワンルームマンションのローンは、銀行では貸してくれず、ノンバンクからの
借入となりますが、投資用ワンルームマンションの与信は、物件と販売業者と購入者の
属性を見ての与信となります。
販売業者の信用がないと、提携ローンを用意できないので、提携ローンを用意している
中古ワンルームマンション販売業者は優良業者と思って間違いありません。
あと、投資用中古ワンルームマンションのローンですが、投資用なので物件ありきと
思いますが、そうでもなく、購入者の属性も重視されます。
属性とは、年齢・年収・勤務先です。
一番見るのが勤務先ですね。公務員・東証一部上場企業がベストで、その次が
そのほかの市場の上場企業。そして一般企業となり、自営業・フリーランスは
ローンが難しくなります。
年収も見られます。
投資用なので、中古ワンルームマンションを貸し出して、そこの賃料から返済に
なりますので、属性はあまり重視しなくてもと思いますが、そうでもないのが
中古ワンルームマンションのローンです。
若いうちから中古ワンルームマンション投資をスタートするメリット
ローンは７９歳完済までの年数を貸してくれますので、４４歳の方が３５年借りる
ことができて、４９歳の方は３０年しか借りることができません。
若いうちから中古ワンルームマンション投資に目覚めて始めると、長く借りることが
できます。
１件目を購入して、繰り上げ返済をして、ある程度返済に目途が立って、２件目・３件目を
購入というように、少しづつ保有件数を増やしていくという方法をとりますと、
若いうちから始めると、３件目を購入するときも３５年のローンを組めるといった
アドバンテージがありますので、早めからはじめるのがおススメです。
